Le viager mutualisé représente une réelle opportunité pour certains seniors. Ils font face à un contexte économique et social qui se dégrade de plus en plus. La baisse des retraites et les coûts du maintien à domicile, associés à l’augmentation de la durée de vie, voire additionnés à une inflation à la hausse dans les mois à venir explique cette situation délicate. Situation qui périclite pour celles et ceux qui possèdent des cheveux blancs !

TRIBUNE: A partir de ces constats, et surtout sur le fait que 74 % des retraités français sont propriétaires de leur résidence, Eric GUILLAUME, expert immobilier, crée le concept de viager mutualisé en 2019. Ce système de vente permet de céder un bien immobilier sur le long terme.

Il s’agit de transformer le bien en une rente annuelle et viagère tout en pouvant, en général, continuer à habiter son logement sans avoir d’obligation de déménagement. La vente se fait en deux étapes distinctes : après avoir effectué une estimation du bien combiné à un calcul basé sur l’âge et l’état de santé du ou des vendeurs.

Ce calcul permet d’estimer la durée du paiement des rentes mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Lors de la signature, une première somme (le bouquet) est versée par les acheteurs (crédirentiers) aux vendeurs (débirentiers). Le reste de l’estimation est alors versé par rentes aux vendeurs.

A titre d’exemple, à Paris, il devient très difficile d’investir. D’une part, parce que le prix de l’immobilier augmente toujours. D’autre part, parce que le montant des apports personnels est de plus en plus important.

Le viager est donc un moyen de pouvoir investir sans avoir besoin d’être en possession d’une somme trop élevée. En outre, il perd de sa valeur depuis quelques années en France. Mais, une nouvelle forme de viager est apparue. Elle offre un moyen de lutter contre la baisse de son intérêt en offrant la certitude de toucher l’intégralité de la valeur du bien. Il s’agit du viager mutualisé. Un procédé  proche du viager de gré à gré à la différence que les investisseurs sont désormais des institutionnels de renom.

Un système lié à la longévité du vendeur…

Acheteurs et vendeurs ne se connaissent pas physiquement. Ce nouveau système ressemble plus à une solution technique entérinée par des experts qu’à un pari sur la mort, signé dans un viager classique. Sur ce nouveau marché constitué par le viager mutualisé, nous avons trois acteurs : le vendeur qui souhaite habiter sa résidence tout en augmentant ses revenus, l’acquéreur et une personne morale (compagnie d’assurances, caisses de retraite, Caisse des Dépôts, SCI…).

L’acquéreur souhaite diversifier la gestion de ses actifs. Les épargnants sont intéressés par l’acquisition de parts vendues par les sociétés qui achètent de l’immobilier sous la forme de viager mutualisé. Ce type de placement correspond à une recherche de rentabilité sous forme de plus-value à long terme.

Le risque de longévité du vendeur est mutualisé et neutralisé par la multiplication des acquisitions. L’effet volume lisse la performance dans la durée pour les acquéreurs. Nous avons tous en mémoire celle qui fut la doyenne de l’Humanité : Jeanne CALMENT. Elle vendit sa propriété en viager, à l’âge de 90 ans, à un notaire  qui pensait faire une bonne affaire ! Le problème pour l’acquéreur, c’est qu’elle décéda à l’âge de 122 ans et que le fils du notaire, dû régler la rente pendant de nombreuses années après le décès de son père…

Dans le cadre d’une vente en viager classique, on se réfère à un tableau des âges afin de déterminer le montant de la rente à verser. Le capital à verser, appelé bouquet, n’est pas obligatoire. Pour la vente en viager mutualisé, on définit un prix de vente qui correspond au prix du marché. Ensuite, on répartit le prix entre versement d’un capital de départ et le montant de la rente. C’est le principe « gagnant-gagnant ». Le vendeur récupérera le prix de vente estimé.  Dans un viager mutualisé, le bien est démembré : l’acquéreur est nu-propriétaire. Il paie les gros travaux et les taxes foncières, tandis que le vendeur est usufruitier. 

Il existe une autre variante des ventes en viager : c’est la vente à terme. Cette  forme de vente immobilière offre à l’acquéreur le moyen de payer le bien au vendeur de façon progressive et limitée dans le temps. Le viager classique fait peu d’émules. Retenons que si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature, la vente est annulée.

Les principes de la vente à terme…

Contrairement à ce que l’on pourrait croire quand on lit le terme « vente à terme », l’acquéreur devient le propriétaire du bien le jour de la vente. Dans ce cas présent, c’est le paiement qui est à terme. C’est-à-dire que la durée de paiement du bien est déterminée et finie. Il s’agit donc bien d’une vente à effet immédiat. Le changement de propriétaire est effectif chez le notaire. Les impôts et les charges du propriétaire sont bien transférés à l’acheteur. Bien entendu, si l’acheteur n’honorait pas le contrat de vente à terme, alors le vendeur engagerait une procédure judiciaire de résolution de la vente pour annuler la transaction.

En fait, la vente à terme est à considérer comme un crédit vendeur. Ce dernier permet à l’acheteur d’acquérir à crédit son bien immobilier, en lui payant directement les mensualités plutôt qu’à une banque. L’acheteur fait donc l’économie de frais de dossier et des intérêts bancaires pour investir dans l’immobilier.

La vente à terme en viager

La vente à terme pour le viager offre une solution adéquate pour les vendeurs trop jeunes. En effet, en raison de leur jeunesse (âge inférieur à 70 ans), leur espérance de vie est beaucoup trop importante pour en tirer une rente correcte. De plus, l’hypothèse de vie statistique (vingt-quatre années pour un homme de 59 ans ou vingt-quatre années pour une femme de 65 ans) décourage les acheteurs d’investir dans des viagers avec des vendeurs trop jeunes. Personne ne peut se projeter sur une durée d’investissement supérieure à 25 ans.

Un viager sans aléa ?

La vente à terme en viager permet donc de limiter le paiement sur une période bien définie à l’avance (10, 12 ou 15 ans par exemple). Celle-ci ne dépend plus de l’âge du vendeur, ce qui permet à l’acheteur de payer son acquisition de manière planifiée et sûre. Le risque d’un paiement excessif du viager à cause d’une longévité exceptionnelle du vendeur est ainsi supprimé.

Toutefois, une incertitude demeure : celle de la date de la libération du bien par le vendeur. Ce dernier peut quitter le logement avant le terme des paiements, mais aussi bien après. En effet, l’échéancier de paiements est fixé au départ mais la date de jouissance du bien par l’acquéreur n’est pas connue. Dans le viager à terme, le vendeur bénéficie de son droit d’usage et d’habitation à vie. S’il libère le logement avant le terme du paiement alors la mensualité doit être valorisée à la hausse.

Les paiements de la vente à terme

Contrairement à un viager occupé, pour lequel le paiement de la rente s’éteint au décès du vendeur, le viager à terme requiert un paiement certain des arrérages. Autrement dit, si le vendeur décède avant la fin de la période de paiement, l’acheteur doit continuer de payer les mensualités aux héritiers.
Il ne peut donc pas avoir de plus-value avec un décès rapide du vendeur. Ce qui a l’avantage de libérer certains acheteurs de quelques problèmes de conscience sur l’achat en viager.

Pour le vendeur, l’intérêt de la vente à terme réside aussi dans le fait que les mensualités de paiement ne sont pas imposables. Contrairement à une rente viagère, l’administration ne compte pas ces paiements comme des revenus fonciers.

Enfin, pour la vente à terme, il est requis une valorisation annuelle des mensualités sur un indice défini au départ du contrat. Généralement, l’indice de la construction est préconisé dans la vente à terme. Mais les parties sont libres d’en choisir un autre. La vente à terme permet à un acquéreur de suivre une stratégie d’investissement immobilier de façon progressive sans recourir au système bancaire. Au final, la vente à terme en viager est un placement tranquille pour se constituer un patrimoine pour sa retraite ou pour le transmettre à ses enfants.

En conclusion, face à un marché du viager peu attractif (1 % des transactions immobilières), à un nombre de retraités croissants (estimé à 20 millions en 2030) et à des besoins d’épargne en augmentation, il devient important de proposer des alternatives attractives pour des vendeurs, des acheteurs et des épargnants. Le viager mutualisé permet aussi de simplifier les dispositions successorales. Si vous vous sentez concernés par la vente à terme ou le viager mutualisé, il est impératif de consulter votre notaire qui vous conseillera au mieux de vos intérêts.

« Je me suis marié en viager. Comme ça si l'un de nous deux meurt, le cœur de celui qui part appartiendra à celui qui reste ! ». Patrick SEBASTIEN.

Jean-Paul ALLOU

Le décret du 17 mars 2020 fait des émules notamment au sein du monde de la protection animale. En cause : une modification des termes du Code Rural et de la Pêche Maritime concernant les conditions de délivrance d’une dérogation pour la fourniture d’animaux aux laboratoires. L’association « 30 millions d’amis » craint que cette réforme ne favorise la vente d’animaux domestiques aux laboratoires par les éleveurs non-agréés.

TRIBUNE : L’association « 30 millions d’amis » monte au créneau. Bien que cette pratique soit règlementée, nombreuses sont les associations qui la combattent depuis des années. En septembre 2019, le parti animaliste demandait la fermeture définitive du centre d’élevage de Mézilles dans l’Yonne, qualifié d’« élevage de la honte » par ses détracteurs.

La colère de certains s’est amplifiée avec le décret voté le 17 mars qui semble assouplir les conditions de recevabilité des demandes de dérogation.

Reha HUTIN, présidente de l’association « 30 millions d’amis », estime que ce décret constitue « un retour en arrière de plus de trente ans » et qu’il bafoue la directive européenne à laquelle il fait normalement écho.

« Les élevages de chiens de chasse, d'animaux de compagnie ou encore les particuliers peuvent désormais... vendre leurs animaux à des laboratoires ! » s’est indignée l’association dans un communiqué du 26 juin 2020.

Quelles sont les modifications apportées au décret ?

Selon l’article R214-90 du Code rural et de la Pêche Maritime, le ministère de la Recherche, conjointement avec les ministres chargés de l'environnement et de l'agriculture, a toujours eu la possibilité d’accorder une autorisation exceptionnelle aux éleveurs non agréés « sur la base d’éléments scientifiques dûment justifiés ». Mais également « lorsque la production des éleveurs agréés est insuffisante ou ne convient pas aux besoins spécifiques du projet ».

Cette dernière mention a tout bonnement été supprimée par le décret du 17 mars. Une question se pose : qu’entend-on exactement par éleveur non agréé ?

Le ministère de l’Enseignement, de la Recherche et de l’Innovation s’est indigné de la réaction de « 30 millions d’amis » qui constitue, selon lui, une « désinformation » auprès du public.

Il spécifie bien dans un communiqué datant du 27 juin que « les animaux de compagnie ne sont en rien concernés et cela ne sera jamais le cas… ».

En effet, selon la DGCCRF (Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes), « est considérée comme un éleveur, toute personne vendant au moins un animal issu d’une femelle reproductrice lui appartenant ».

De plus, ces éleveurs doivent répondre à de nombreuses obligations en termes d’accueil des animaux et de vente à commencer par une déclaration auprès de la Chambre d’Agriculture. Dans tous les cas, il ne s’agit donc pas de simples particuliers.

Comment interpréter cette modification du Code rural ?

La suppression de cette condition peut suggérer que le ministère de la Recherche et de l’Enseignement supérieur n’est plus obligé de motiver un refus par l’impossibilité des fournisseurs agréés à répondre aux besoins des laboratoires. Seul l’argument scientifique pèserait dans la balance.

Les chances d’obtenir une autorisation de fournir un laboratoire seraient, par conséquent, multipliées. Cela pourrait même générer un climat concurrentiel entre éleveurs agréés et non agréés.

Or, le gouvernement en a une toute autre lecture. Selon lui, « le décret du 17 mars vient encore limiter les cas possibles justifiant une demande de dérogation notamment liés à une production insuffisante chez les éleveurs agrées ».

En d’autres termes, le ministère de la Recherche serait davantage à même de rejeter un dossier bien que les arguments scientifiques soient valables et même si les éleveurs agréés ne sont pas capables de satisfaire les laboratoires.

Floriane BOIVIN

Les dirigeants du club pensionnaire de Ligue 2 respirent après leur audition par les services de la Direction nationale de Contrôle de Gestion (DNCG) de la Ligue professionnelle de football. Ce vendredi 10 juillet, le président de l’AJA Francis GRAILLE a exposé les orientations budgétaires de la structure sportive pour la prochaine saison. Celles-ci ont reçu un avis favorable…

AUXERRE : L’exercice n’est jamais simple à appréhender. Surtout lorsqu’il se concrétise par le biais d’une visioconférence. Mais, il en aurait fallu davantage pour décontenancer le président de l’AJ Auxerre Francis GRAILLE, habitué à la prise de parole et à la défense de ses projets.

Fort de ses arguments, ce dernier a dévoilé sa ligne budgétaire en marge de la future saison, l’expliquant point par point aux contrôleurs de la DNCG.

La conviction était au rendez-vous : l’organe de surveillance institué par la Ligue professionnelle de football (LPF) ne devait émettre aucune réaction négative à l’encontre de ce dossier. Lui accordant le quitus nécessaire pour la saison prochaine.

Précisons que le budget annuel du club s’élève à environ 23 millions d’euros. Propriétaire de ses infrastructures et d’un centre de formation de réputation européenne, l’AJ Auxerre ne présente pas de difficultés financières particulières. Son budget reste l’un des plus conséquents du championnat de Ligue 2.

Désormais, les dirigeants bourguignons peuvent se concentrer sur l’objectif sportif prioritaire de cette période estivale avec le retour à la compétition le 22 août au soir à l’Abbé-Deschamps face au FC Sochaux-Montbéliard.

Une affiche déjà palpitante sur le papier qui fait office de quasi derby entre les deux équipes de notre contrée…

Initialement prévue aux premiers jours du mois d’avril, la découverte informative de cette pathologie avait tourné court du fait de la présence galopante du coronavirus dans l’Hexagone. Une annulation qui devait engendrer une déception énorme pour l’organisateur de ce projet articulé autour de conférences et d’une exposition de stands…

AUXERRE : Ce ne sera finalement que partie remise. En y intégrant comme invité de dernière minute : la notion vertueuse de la patience !

Réunis en présentiel lors d’une séance de travail constructive, les partenaires de l’EPNAK (Etablissement Public National Antoine KOENIGSWARTER) ont choisi sine die le report de l’animation initiale plutôt que son annulation définitive. Celle, programmée du 02 au 04 avril 2020, ne put se dérouler normalement à cause de la propagation rapide de la COVID-19.

D’ailleurs, le comité de pilotage dirigé par Cécile THALEN, directrice-adjointe de l’IME des Isles, n’éprouva aucune difficulté pour accepter de nouvelles propositions de dates dans le calendrier 2021.

L’évènementiel débutera bien le jeudi 01^er avril (toute référence à une blague de potaches amateurs de poissons est à proscrire !) pour s’achever deux jours plus tard par une visite du village ressources accueillant le public, quartier de l’Horloge.

Le lieu du rendez-vous pour sa dimension colloque et ouvert exclusivement aux professionnels du secteur de la petite enfance reste inchangé : le « 89 ». La salle emblématique du Conseil départemental offre les conditions requises optimales grâce à son amphithéâtre fonctionnel d’une capacité de plus de deux cents places.

Une personnalité artistique reconnue en guise de vitrine ?

Charge à l’organisateur de remobiliser l’ensemble des intervenants qui avaient déjà biffé sur leur agenda leur venue à Auxerre. Il est vrai que la thématique, abordée dans le cadre de la Journée mondiale de sensibilisation à l’autisme, faisait converger un plateau de premier choix avec des exégètes de la question : neurologues, psychiatres, psychologues, praticiens, représentants des structures institutionnelles ad hoc (Conseil départemental, CAF, MSA, MDPH, LADAPT, etc.).

Représenté par son président Claude GUILLEMOT, le KIWANIS Club d’Auxerre fit part de sa satisfaction de voir reconduire cette intéressante initiative à laquelle le club-service est associé dans le cadre de ses œuvres sociales.

Si les goodies et autres stylos promotionnels, édités en grosse quantité, peuvent d’ores et déjà être employés pour assurer la publicité autour de ce futur évènement, il sera nécessaire en revanche de retoquer les flyers dont certaines informations sont devenues de facto obsolètes !

Enfin, il s’est susurré au terme de cette rencontre qui en appellera d’autres que des contacts privilégiés avec une personnalité artistique reconnue pourraient être engagés afin de préparer sa venue à Auxerre en qualité de parrain…

Depuis quelques décennies, des groupuscules idéologiques de tout ordre se manifestent par des actions plus ou moins visibles auprès de nos compatriotes. Qu’ils soient à caractère religieux, politique et associatif. Ces groupes, minoritaires, agissent depuis des lustres pour tenter d’entraîner les Français et l’Etat vers les spirales abyssales de la culpabilité. Celle de l’esclavage, de la guerre d’Algérie, de la colonisation, etc.  

TRIBUNE : Cette démarche, théologiquement très judaïque, souhaite faire payer aux vivants les fautes et les crimes des anciens. Or, juger les êtres, morts depuis des années, à la lumière d’aujourd’hui, représente un « crime » de lèse humanité. Juger l’histoire à l’aune de nos connaissances actuelles, c’est un « crime » de lèse culture !

L’homme est prompt à balancer au bûcher les idoles et les héros d’hier. Juste pour se faire croire qu’ils pensent !

Il est de bon ton désormais de faire le buzz à tout moment et permettre à ces artistes en mal de reconnaissance ou de popularité de faire parler d’eux. Les artistes sont des artistes et pas des penseurs !

L’avis de personnalités telles que Muriel Robin, Jean-Marie Bigard, Patrick Sébastien, Pierre Arditi, Omar Sy, et feu Guy Bedos, voire Yves Montand, fervent staliniste, est peu argumenté. Bien sûr : ils ont le droit de s’exprimer sans aucune prétention vertueuse ou digne d’influence !

Ce sont d’excellents et incontournables artistes pour certains qui rayonnent dans leurs domaines de prédilection. Mais, réseaux sociaux oblige, quoi de plus naturel que de vouloir refaire le monde et de « flinguer » au passage tous les dirigeants de la planète !

Il est bon de rappeler aux paranos de la persécution, aux incultes qui bavent sur l’histoire et les hommes et surtout à ceux qui prônent la supériorité ou l’infériorité d’une race, qu’il n’existe qu’une seule race humaine : les 8 milliards d’êtres humains possèdent à 99 % un génome identique !

L’espèce humaine est récente dans l’histoire de la Terre. Nos différences ne s’affichent plus sur les notions erronées de races imaginaires mais sur la couleur de la peau, la situation géographique, la culture…  

« Aucune race ne possède le monopole de la beauté, de l’intelligence et de la force… écrivait Aimé Césaire.

Fier d’être Français ou avoir honte de notre Histoire ?

Vouloir déboulonner les statues de Colbert montre les manipulations de celles et ceux qui ne connaissent pas grand-chose à l’histoire de notre pays. Et pourquoi ne pas détruire alors le château de Versailles ! Puisque c’est Louis XIV qui commande la rédaction du fameux « carnet noir » à Colbert ?

Continuons la chasse aux sorcières. Les autodafés en tête : il faut brûler Voltaire pour propos antisémites, détruire les ouvrages de Céline ! Cary Grant, Greta Garbo, John Ford, agents espions de l’OSS (ancêtre de la CIA) pistent leurs amis !

Ainsi Cary Grant apporte des éléments prouvant qu’Errol Flynn est un nazi notoire ! On ne  doit plus voir les films qu’il a tournés ? Chez Walt Disney qui est supposé être un sympathisant nazi et antisémite, il faut tuer Mickey ? Interdire les films avec John Wayne est envisageable ? On jette aussi les disques de Tino Rossi pour les mêmes raisons ? On ne doit plus rouler en Ford, porter un « Numéro 5 de Chanel », ni s’affubler d’un costume Hugo Boss…

Doit-on jeter les travaux de cet immense entomologiste qu’est Rémi Chauvin ? Quand on a lu ses écrits sur certains insectes, on peut imaginer la reine des fourmis avec une mèche et une petite moustache et les ouvrières, défilés au pas de l’oie !

Que dire des redresseurs de tort, qui après l’arrestation de Mireille Balin, actrice, amante de Tino Rossi qui fut accusée de collaboration avec les occupants dans les années 40 : ils iront même la violer dans sa cellule ?

Alors devons-nous être heureuses et heureux d’être Français ou honteux de l’histoire des anciens ?

La condamnation est un boomerang dangereux !

Demain, nos enfants nous jugeront. Il n’est pas certains qu’ils seront si indulgents avec leurs pères ! Ne tombons pas dans le piège des accusateurs publics qui nous couvrent de honte et d’opprobre !

Au XIIème siècle brûler un hérétique n’est pas choquant, aujourd’hui ça l’est ! Etudions l’histoire de l’esclavagisme depuis 3 000 ans… Ne soyons pas les acteurs d’une cour de récréation : « ce n’est pas moi qu’ait commencé, c’est l’autre ! ».

Nous n’avons pas à rougir de l’Histoire pas plus que des hommes, héros ou escrocs : des faits qu’il convient de restituer sans laisser de place aux manipulations en tout genre !

La fraternité fait partie de notre constitution ! Pour les étrangers qui veulent s’installer en France, quels signes d’adaptation aux lois de la République doivent-ils montrer ?

Pour l’Etat et les citoyens français, quelle capacité d’accueil fraternel doivent-ils vivre ? A partir des constats d’aujourd’hui, quelles dispositions doit-on prendre pour vivre ensemble, dans la paix et la fraternité ?

Ne soyons pas naïfs ! Mais, de l’effort de chacun dépend notre avenir commun ! Le Général de Gaulle avait raison : les Français sont des chrétiens dans un pays laïc. Accepter la différence de pensée et permettre à chacun d’exprimer ses idées : c’est aussi un vœu de la Révolution française !

« Il n'y a pas de race dans la police, pas plus que de « racisés » ou d'oppresseurs racistes. Il y a des fonctionnaires qui s'engagent pour la liberté, l'égalité et la fraternité et cela au quotidien.. ». Mail du préfet Didier Lallement, aux policiers le 02 juin 2020.

Jean-Paul ALLOU