Avec une crise économique qui impactera directement les cours de la bourse, la restructuration des patrimoines se fera nécessairement vers les investissements immobiliers. On peut acheter directement ou par l’intermédiaire d’une société civile : la SCI (Société Civile Immobilière). Il existe des modes en matière de création juridique des sociétés. La SCI est hélas trop souvent présentée comme une panacée. Dans le cadre de la création d’entreprise, on ne doit jamais commencer par se dire, « je crée une  SCI » ou une « SARL »… Non, le choix juridique correspond au panier qui contient un projet et des personnes. La SCI présente des avantages et des inconvénients considérés comme autant de pièges !

TRIBUNE : C’est la liberté la plus totale ! Pas de montant minimum, quel que soit le montant de l’investissement, deux actionnaires minimum, les associés se répartissent les parts comme ils le veulent et choisissent  le démembrement des parts, « nue propriété et usufruit ». Si une SCI ne peut pas être unipersonnelle, on peut contourner légalement cette disposition. Pour avoir votre SCI tout seul, il suffit de créer une société holding unipersonnelle (comme une EURL ou une SASU), puis de vous associer avec votre société unipersonnelle pour créer votre SCI. Ainsi, il y a bien deux associés, mais en fin de compte, vous êtes la seule personne physique.

Démembrer les parts, c’est une possibilité qui peut faciliter les aspects de la transmission du patrimoine. On démembre ainsi les parts, en parts de nue propriété, parts d’usufruits et plus récemment en parts de « fiducies » ou de « quasi-usufruit ». La fiducie est parfois pratiquée pour désigner le ou les gestionnaires dans le cas d’héritage d’entreprises. Par rapport à une indivision classique, il peut être avantageux, financièrement et fiscalement, de créer une SCI. Attention, seul le notaire pourra vous indiquer si votre choix est judicieux et par conséquent comment orienter le testament.

On le comprend bien, même si on peut trouver des modèles gratuits de statuts de SCI, ne pas faire appel à un notaire ou un avocat semble suicidaire ! Honoraires de conseils, frais de publicité et frais d’enregistrement au Registre des Sociétés, il faut compter entre 3 000 et 5 000 euros.

Les inconvénients de la SCI…

Créer une SCI, c’est être immédiatement dans le collimateur de l’administration fiscale. Ceux qui pensent éviter de payer leurs dettes personnelles fiscales grâce à une SCI sont dans l’erreur. Par « l’action Paulienne », si le fisc démontre que la création de la SCI avait pour but de générer votre insolvabilité,  il pourra saisir le bien quelle que soit la répartition des parts et leur démembrement.

Attention, le but est purement civil, ceux qui sont tentés d’augmenter les loyers en intégrant du matériel, se verront redressés fiscalement : rappels sur cinq ans de TVA et d’impôts sur les sociétés. Les salaires ou émoluments divers versés à des associés ne peuvent pas être pris en compte dans les charges de la SCI, mais intégrés dans les revenus imposables de l’associé. Le choix de l’option à privilégier, soit l’impôt sur les sociétés, soit l’impôt personnel concernant les revenus de la SCI fera encore l’objet de l’avis de l’expert.

Si vous êtes plutôt léger en matière de connaissance comptables, il faut prendre un expert-comptable. De plus, ne pas oublier de convoquer chaque année et dans les règles, les actionnaires pour l’assemblée générale et ensuite établir le rapport d’assemblée. L’expert pourra vous dire ce qui relève de l’AG ordinaire et de l’AG extraordinaire.

Oui, la SCI peut correspondre à une réalité d’investissement patrimonial pertinente mais attention DANGER ! Sur le net on a vu passer un dossier gratuit : « SCI, l’arme secrète des millionnaires ». J’ajoute, l’arme non secrète du fisc ! Et méditons cette pensée de Serge MIRJEAN : « Le percepteur est un homme vraiment intraitable dans l'exercice de ses ponctions ! ».

Jean Paul ALLOU