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Peu usité en France il reste pourtant un placement tranquille à envisager : le viager mutualisé se découvre…
juillet 14, 2020Le viager mutualisé représente une réelle opportunité pour certains seniors. Ils font face à un contexte économique et social qui se dégrade de plus en plus. La baisse des retraites et les coûts du maintien à domicile, associés à l’augmentation de la durée de vie, voire additionnés à une inflation à la hausse dans les mois à venir explique cette situation délicate. Situation qui périclite pour celles et ceux qui possèdent des cheveux blancs !
TRIBUNE: A partir de ces constats, et surtout sur le fait que 74 % des retraités français sont propriétaires de leur résidence, Eric GUILLAUME, expert immobilier, crée le concept de viager mutualisé en 2019. Ce système de vente permet de céder un bien immobilier sur le long terme.
Il s’agit de transformer le bien en une rente annuelle et viagère tout en pouvant, en général, continuer à habiter son logement sans avoir d’obligation de déménagement. La vente se fait en deux étapes distinctes : après avoir effectué une estimation du bien combiné à un calcul basé sur l’âge et l’état de santé du ou des vendeurs.
Ce calcul permet d’estimer la durée du paiement des rentes mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Lors de la signature, une première somme (le bouquet) est versée par les acheteurs (crédirentiers) aux vendeurs (débirentiers). Le reste de l’estimation est alors versé par rentes aux vendeurs.
A titre d’exemple, à Paris, il devient très difficile d’investir. D’une part, parce que le prix de l’immobilier augmente toujours. D’autre part, parce que le montant des apports personnels est de plus en plus important.
Le viager est donc un moyen de pouvoir investir sans avoir besoin d’être en possession d’une somme trop élevée. En outre, il perd de sa valeur depuis quelques années en France. Mais, une nouvelle forme de viager est apparue. Elle offre un moyen de lutter contre la baisse de son intérêt en offrant la certitude de toucher l’intégralité de la valeur du bien. Il s’agit du viager mutualisé. Un procédé proche du viager de gré à gré à la différence que les investisseurs sont désormais des institutionnels de renom.
Un système lié à la longévité du vendeur…
Acheteurs et vendeurs ne se connaissent pas physiquement. Ce nouveau système ressemble plus à une solution technique entérinée par des experts qu’à un pari sur la mort, signé dans un viager classique. Sur ce nouveau marché constitué par le viager mutualisé, nous avons trois acteurs : le vendeur qui souhaite habiter sa résidence tout en augmentant ses revenus, l’acquéreur et une personne morale (compagnie d’assurances, caisses de retraite, Caisse des Dépôts, SCI…).
L’acquéreur souhaite diversifier la gestion de ses actifs. Les épargnants sont intéressés par l’acquisition de parts vendues par les sociétés qui achètent de l’immobilier sous la forme de viager mutualisé. Ce type de placement correspond à une recherche de rentabilité sous forme de plus-value à long terme.
Le risque de longévité du vendeur est mutualisé et neutralisé par la multiplication des acquisitions. L’effet volume lisse la performance dans la durée pour les acquéreurs. Nous avons tous en mémoire celle qui fut la doyenne de l’Humanité : Jeanne CALMENT. Elle vendit sa propriété en viager, à l’âge de 90 ans, à un notaire qui pensait faire une bonne affaire ! Le problème pour l’acquéreur, c’est qu’elle décéda à l’âge de 122 ans et que le fils du notaire, dû régler la rente pendant de nombreuses années après le décès de son père…
Dans le cadre d’une vente en viager classique, on se réfère à un tableau des âges afin de déterminer le montant de la rente à verser. Le capital à verser, appelé bouquet, n’est pas obligatoire. Pour la vente en viager mutualisé, on définit un prix de vente qui correspond au prix du marché. Ensuite, on répartit le prix entre versement d’un capital de départ et le montant de la rente. C’est le principe « gagnant-gagnant ». Le vendeur récupérera le prix de vente estimé. Dans un viager mutualisé, le bien est démembré : l’acquéreur est nu-propriétaire. Il paie les gros travaux et les taxes foncières, tandis que le vendeur est usufruitier.
Il existe une autre variante des ventes en viager : c’est la vente à terme. Cette forme de vente immobilière offre à l’acquéreur le moyen de payer le bien au vendeur de façon progressive et limitée dans le temps. Le viager classique fait peu d’émules. Retenons que si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature, la vente est annulée.
Les principes de la vente à terme…
Contrairement à ce que l’on pourrait croire quand on lit le terme « vente à terme », l’acquéreur devient le propriétaire du bien le jour de la vente. Dans ce cas présent, c’est le paiement qui est à terme. C’est-à-dire que la durée de paiement du bien est déterminée et finie. Il s’agit donc bien d’une vente à effet immédiat. Le changement de propriétaire est effectif chez le notaire. Les impôts et les charges du propriétaire sont bien transférés à l’acheteur. Bien entendu, si l’acheteur n’honorait pas le contrat de vente à terme, alors le vendeur engagerait une procédure judiciaire de résolution de la vente pour annuler la transaction.
En fait, la vente à terme est à considérer comme un crédit vendeur. Ce dernier permet à l’acheteur d’acquérir à crédit son bien immobilier, en lui payant directement les mensualités plutôt qu’à une banque. L’acheteur fait donc l’économie de frais de dossier et des intérêts bancaires pour investir dans l’immobilier.
La vente à terme en viager
La vente à terme pour le viager offre une solution adéquate pour les vendeurs trop jeunes. En effet, en raison de leur jeunesse (âge inférieur à 70 ans), leur espérance de vie est beaucoup trop importante pour en tirer une rente correcte. De plus, l’hypothèse de vie statistique (vingt-quatre années pour un homme de 59 ans ou vingt-quatre années pour une femme de 65 ans) décourage les acheteurs d’investir dans des viagers avec des vendeurs trop jeunes. Personne ne peut se projeter sur une durée d’investissement supérieure à 25 ans.
Un viager sans aléa ?
La vente à terme en viager permet donc de limiter le paiement sur une période bien définie à l’avance (10, 12 ou 15 ans par exemple). Celle-ci ne dépend plus de l’âge du vendeur, ce qui permet à l’acheteur de payer son acquisition de manière planifiée et sûre. Le risque d’un paiement excessif du viager à cause d’une longévité exceptionnelle du vendeur est ainsi supprimé.
Toutefois, une incertitude demeure : celle de la date de la libération du bien par le vendeur. Ce dernier peut quitter le logement avant le terme des paiements, mais aussi bien après. En effet, l’échéancier de paiements est fixé au départ mais la date de jouissance du bien par l’acquéreur n’est pas connue. Dans le viager à terme, le vendeur bénéficie de son droit d’usage et d’habitation à vie. S’il libère le logement avant le terme du paiement alors la mensualité doit être valorisée à la hausse.
Les paiements de la vente à terme
Contrairement à un viager occupé, pour lequel le paiement de la rente s’éteint au décès du vendeur, le viager à terme requiert un paiement certain des arrérages. Autrement dit, si le vendeur décède avant la fin de la période de paiement, l’acheteur doit continuer de payer les mensualités aux héritiers.
Il ne peut donc pas avoir de plus-value avec un décès rapide du vendeur. Ce qui a l’avantage de libérer certains acheteurs de quelques problèmes de conscience sur l’achat en viager.
Pour le vendeur, l’intérêt de la vente à terme réside aussi dans le fait que les mensualités de paiement ne sont pas imposables. Contrairement à une rente viagère, l’administration ne compte pas ces paiements comme des revenus fonciers.
Enfin, pour la vente à terme, il est requis une valorisation annuelle des mensualités sur un indice défini au départ du contrat. Généralement, l’indice de la construction est préconisé dans la vente à terme. Mais les parties sont libres d’en choisir un autre. La vente à terme permet à un acquéreur de suivre une stratégie d’investissement immobilier de façon progressive sans recourir au système bancaire. Au final, la vente à terme en viager est un placement tranquille pour se constituer un patrimoine pour sa retraite ou pour le transmettre à ses enfants.
En conclusion, face à un marché du viager peu attractif (1 % des transactions immobilières), à un nombre de retraités croissants (estimé à 20 millions en 2030) et à des besoins d’épargne en augmentation, il devient important de proposer des alternatives attractives pour des vendeurs, des acheteurs et des épargnants. Le viager mutualisé permet aussi de simplifier les dispositions successorales. Si vous vous sentez concernés par la vente à terme ou le viager mutualisé, il est impératif de consulter votre notaire qui vous conseillera au mieux de vos intérêts.
« Je me suis marié en viager. Comme ça si l'un de nous deux meurt, le cœur de celui qui part appartiendra à celui qui reste ! ». Patrick SEBASTIEN.
Jean-Paul ALLOU
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Une piste aux étoiles mêlant activités équestres à celles du cirque : le préfet Henri PREVOST conquis par l’univers de COCICO
juillet 13, 2020Les centres équestres représentent une filière extrêmement stratégique du secteur du tourisme et de l’hébergement dans l’Yonne. Certains de ces établissements ont choisi de reprendre leurs activités le 04 juillet, favorisant ainsi l’accueil de petits groupes d’enfants qui ont repris goût à la sociabilité en s’immergeant en milieu naturel au contact des animaux. Le préfet de l’Yonne Henri PREVOST s’est dit très attaché et attentif à la reprise de ces occupations de loisirs…
CHARNY-OREE-DE-PUISAYE : Dans le sabir officiel de la chose administrative, un centre équestre intègre la catégorie des centres d’accueil collectif pour mineurs. Une identification plus connue sous l’acronyme d’ACM.
C’est précisément dans l’un d’entre eux, le Cirque équestre de COCICO au cœur de la Puisaye, que le préfet de l’Yonne Henri PREVOST avait choisi de se rendre à quelques encablures de la sacro-sainte date de reprise des activités publiques. Soit le 04 juillet.
Et ce, après plusieurs semaines d’inertie imputables à la propagation d’une épidémie de coronavirus qui laissera de douloureux stigmates tant au niveau économique qu’humain.
En marge d’échanges nourris et forts constructifs avec plusieurs responsables de ces centres répartis en Puisaye (cf : à lire le futur article sur ce sujet), le représentant de l’Etat, accompagné de Pascal LAGARDE, de la direction départementale de Jeunesse et Sports, aura pris soin de découvrir dans ses moindres recoins le magnifique complexe qui s’étend sur une propriété de trente hectares.
Celle de Charles GOMME, membre de la quatrième génération d’une structure familiale qui préside à la destinée de ce lieu haut de loisirs avec enthousiasme depuis si longtemps.
Un mix réussi entre les arts équestres et ceux du cirque
Séduit par le cadre enchanteur de l’ancien corps de ferme transformé en lieu de vie et d’hébergement au service de l’enfance, Henri PREVOST devait ressentir l’atmosphère particulière de cet endroit si tranquille au cœur de la campagne. Celui que les petits occupants de l’été mais aussi des vacances scolaires qualifient de « magique ».
Première curiosité lorsque l’on y pénètre : la vision insolite d’un grand chapiteau aux coloris jaune et bleu. Le Centre équestre de COCICO n’est pas un endroit ordinaire.
Il y accueille les arts du cirque où les jeunes têtes blondes suivent avec passion l’initiation à la jonglerie, au rôle de clown, aux arts circassiens dans leur ensemble. Chaque année, les férus de trampoline, de voltige équestre et autres exercices d’équilibristes donnent un spectacle final devant leurs parents en présence du onsieur Loyal local qui anime ce rendez-vous ludique.
Seconde surprise : la reconfiguration de cette ancienne exploitation agricole, totalement repensée (et ce depuis 1986) en un lieu d’accueil pédagogique extraordinaire. Il est révolu le temps où la ferme produisait le lait issu de son cheptel.
Plus loin, ce sont les poneys et les chevaux (une cinquantaine de ces animaux sont accueillis dans le centre) qui attendent la petite délégation officielle. Le préfet de l’Yonne rayonne : lui qui adore les équidés.
Des conditions d’accueil qui garantissent la sécurité…
Le préfet s’écarte un bref instant de ses interlocuteurs pour délivrer une petite caresse à l’une des juments qui patiente. Il mesure alors toute l’importance de rasséréner les professionnels de la filière équestre qui éprouvent de sérieuses difficultés depuis de si longues semaines.
Quelques photographies plus tard, et voilà le haut fonctionnaire qui pénètre allègrement avec ce plaisir insatiable d’en savoir davantage à l’intérieur de l’une des roulottes typiques recevant d’ordinaire la visite des juniors. Celles et ceux de ces gamins qui y vivront un séjour épanouissant et inoubliable.
COCICO possède une capacité d’accueil de 130 enfants, âgés de six à seize ans. Bref : c’est la colonie de vacances rêvée pour des gosses ayant soif de grands espaces et friands de belles aventures !
Oui mais voilà, cet été, les choses se gèrent différemment. Au grand dam des propriétaires de cet endroit magique. Les centres équestres ont été particulièrement affectés par la crise sanitaire. De fortes incertitudes planent toujours au-dessus des épaules de leurs responsables quant à la réelle fréquentation estivale et surtout celle de l’arrière-saison.
Charles GOMME expliquera en substance au préfet que les centres peuvent redémarrer leurs activités dans de bonnes conditions. Les protocoles sanitaires y sont exigeants. La sécurité du jeune public, garantie.
Le préfet demeure à l’écoute des professionnels de cette filière. Quant aux enfants qui sont revenus depuis la crise en ces murs : ils en redemandent. Pour que ce cadre champêtre calme et verdoyant leur procure des sensations à jamais ancrées dans leur mémoire…La magie du cirque et du cheval fait oublier toute le reste !
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Emmanuèle BONNEAU en taille patron au MEDEF : la cheffe d’entreprise succède à Etienne CANO
juillet 10, 2020Le syndicat patronal est désormais dirigé par une entrepreneuse connue et estimée dans le landerneau économique. Depuis le 25 juin, la dirigeante de la SAS BC Entreprise a repris le flambeau de la présidence du MEDEF de l’Yonne. Elle remplace ainsi l’une de ses vieilles connaissances professionnelles, Etienne CANO avec qui elle a exercé…
AUXERRE: Le MEDEF de l’Yonne présente un charmant minois depuis le 25 juin à sa tête, le visage de la cheffe d’entreprise de Saint-Florentin, Emmanuèle BONNEAU. Cette dernière a hérité de la présidence de l’association patronale à l’issue des travaux du Conseil d’administration lors de l’assemblée générale ordinaire de la structure.
Appréciée des acteurs de la filière du bâtiment et du monde entrepreneurial, la décideuse économique du Florentinois a été élue pour une durée de deux ans à ce poste ô combien stratégique dans le microcosme de l’économie territoriale.
Son objectif est de servir au mieux les intérêts des entreprises en étant attentive aux différentes sensibilités qui s’exprimeront au sein de la gouvernance départementale.
Rendant hommage à son prédécesseur, Etienne CANO (une connaissance professionnelle de longue date), Emmanuèle BONNEAU s’engage à poursuivre ce qui a été initié par celui-ci depuis 2008.
Exerçant son mandat en binôme aux côtés de Claude VAUCOULOUX, délégué général, la dynamique dirigeante pourra également s’appuyer sur l’expertise d’un bureau renouvelé et composé de Sylvain DUVAL, Bernard MACHAVOINE et Didier MERCEY (vice-présidents), de Marie-Jeanne LECLERC qui officie en qualité de trésorière et Didier CHAPUIS, dévoué au poste de secrétaire.
Quant à l’emblématique figure du MEDEF de notre territoire, Etienne CANO, il endossera la vêture de président d’honneur, un titre distinctif et honorifique qui lui sied à ravir…
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C’est la croix et la bannière pour les porter : et si un designer s’était penché sur la question des masques !
juillet 08, 2020N’aurait-il pas fallu demander l’avis d’un spécialiste du design, au sens noble du terme, c’est-à-dire celui de la conception et de l’information technique avant de produire ces fameux ustensiles de protection sanitaire parfois fort complexes à assembler ? Et au final, à porter, voire à supporter !
AUXERRE : Dans la catégorie des puristes du design frisant le perfectionnisme absolu, Michel MILLOT est un esthète ! Un maître à penser de réputation internationale que les Chinois nous ont longtemps réclamé pour créer et imaginer une multitude de produits servant les intérêts industriels les plus éclectiques de leurs enseignes populaires.
Alors quand cette référence de la créativité tous azimuts nous a fait part de son désappointement sur la conception de certains masques, qui circulent à l’heure actuelle dans le landerneau, il nous est apparu de bon aloi de relayer la parole et les réflexions un tantinet pertinentes de l’illustre personnage.
Sa cible numéro un : le masque conçu en fibre naturelle. Un produit qui semble aux yeux du génial créateur « fastidieux », voire impossible à monter alors que la notice qui l’accompagne au moment de sa distribution mentionne le temps d’assemblage dudit objet d’une à deux minutes au maximum.
« Ne parlons pas du confort une fois appliqué le masque protecteur sur le visage, c’est peu satisfaisant ! ».
Toujours en quête de pertinence, le designer émérite s’est fendu de sa petite investigation pour tenter de comprendre comment il en était arrivé là. Et sans doute, beaucoup d’autres de nos congénères impuissants à résoudre l’équation.
« Personne à ma connaissance qui en a été pourvue n’a réussi à le monter ni à le porter. C’est à se demander si les commanditaires institutionnels de l’objet l’ont même testé avant de le distribuer aux collectivités et à leurs habitants… ».
Pour Michel, c’est simple : tout repose une fois de plus sur la méconnaissance du métier de designer industriel, le garde-fou incontournable aux mauvaises surprises de la conception et à ses usages.
« Selon moi, ajoute notre expert, c’est clair : le designer a été mis à l’écart à la fois au niveau de la conception du produit ainsi que dans la phase informative qui aurait dû être initiée sur le produit au-delà de précisions liminaires techniques et commerciales. Quel gâchis, c’est regrettable… ».
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Le Cirque Star reprend du service et assure ses représentations : après la pluie vient le beau temps…
juillet 08, 2020Spécialisée dans les activités de cirque, la compagnie créée par Claire SIMON (trapéziste) et Stéphane PHILIBERT (jongleur et clown) propose des spectacles partout en France. Elle a également un espace aménagé en parc de loisirs, le « Chapi Parc ». Celui-ci accueille les collectivités et les particuliers sur la période estivale.
PIFFONDS : Le confinement fut perçu comme un coup de bambou pour la compagnie « Cirque Star ». Cela perturbait l'organisation liée à sa réouverture, en particulier pour les répétitions. Mais finalement, cela s'est plutôt bien passé. Les deux propriétaires, habitant sur place, se sont confinés avec un des artistes. Et ils en ont profité pour effectuer le bricolage qu’ils n'avaient jamais eu le temps de réaliser. Le planning fut établi de la manière suivante : le matin, place aux répétitions et l'après-midi, les travaux pour le complexe « Chapi Parc », avec au programme terrassement et peinture des roulottes.
Ce fut aussi l'occasion pour Stéphane de s'essayer à filmer avec un drone. Cela a donné naissance à plusieurs vidéos partagées sur les réseaux sociaux pour montrer qu'ils étaient encore là. Dont celle-ci qui a beaucoup plu : « après la pluie, le beau temps » https://www.facebook.com/140643802642959/videos/255580802326495/
Leur crainte de ne pouvoir ouvrir le parc cet été fut en plus contrariée par les revirements et annonces gouvernementales. Finalement, après une réunion d'équipe et un soutien sans faille de cette dernière, la réouverture a pu être programmée le mardi 07 juillet.
Un nouveau regard sous la forme d'un spectacle sur l’actualité
Pour pallier les pertes financières, quelques aides ont été accordées. Le gérant a décidé de ne pas se prélever de salaire pendant quelque temps. La direction a eu le soutien des établissements scolaires qui ont accepté de reporter leur venue.
La compagnie qui crée un nouveau spectacle tous les deux ans a décidé de repousser sa création de l'an passé « La Fiesta » à l'été 2021.
Elle propose un spectacle novateur qui évoque la situation actuelle. Il est à voir du lundi au vendredi à 14h30 et le dimanche à 15h30.
Intitulé « Hôpital du bonheur », ce spectacle associe la musique, des clowns, de la jonglerie, du trapèze, de la corde volante, de l'échelle libre et un danseur qui évolue sur un fil de fer. On peut découvrir sa prestation dans cette vidéo https://youtu.be/yy_v9hqgAps
Le public applaudira cinq artistes ayant des remèdes contre la morosité afin de dédramatiser la situation. Ils seront accompagnés de Tino, petit-fils des propriétaires qui du haut de ses onze ans associe jonglerie et équilibre sur rouleau à la trompette.
Le parc s'est adapté aux mesures sanitaires pour recevoir dans les conditions optimales son public. Il propose une initiation au cirque sous forme d'ateliers, avec de la restauration servie sur plateaux qui pourra se déguster dans le parc ou en lisière du bois.
Une amplitude d’ouverture élargie…
Pour découvrir cette nouvelle aventure, rendez-vous à Piffonds au « Chapi Parc », jusqu'au 27 août de 10h30 à 18h tous les jours sauf le samedi. Un tarif unique de 11 euros permet l'accès au parc et au spectacle.
Si vous souhaitez pratiquer un atelier le matin à 11 heures, réservez avant votre venue : il vous sera proposé pour la modique somme de 8 euros.
Le samedi est consacré aux personnes qui souhaitent privatiser le parc pour des anniversaires, des mariages, des fêtes de famille…
Nouveauté : cette année le parc sera ouvert aux vacances de la Toussaint. Comme les chapiteaux restent installés, il est également possible de le louer pendant la semaine et le week-end à compter de septembre pour des séminaires d'entreprise, des stages…
En savoir plus :
Cirque STAR - "Le Petit Launay" - 89330 PIFFONDS
Tél : 03.86.86.44.87
Courriel : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
Maryline GANDON
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